南陵县老农业局周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案

根据县国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，以及县国民经济和社会发展年度计划要求，需对老农业局周边棚户区改造项目实施房屋征收。现将该项目国有土地上的房屋征收补偿安置方案公布如下：

一、征收目的 落实棚户区改造建设，改善居民生活环境。

二、征收范围 东至：春谷路；西至：秋浦大道；南至：籍山西路；北至：乌霞路（详见规划用地红线图）。

三、征收依据

1.国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；

2.住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）；

3.《南陵县县城区国有土地上房屋征收补偿标准暂行规定》(南政〔2013〕71号)。

四、签约搬迁期限

老农业局周边棚户区改造项目征收工作分阶段实施，2021年4月1日至2021年5月31日为宣传、准备阶段；2021年6月1日至2021年8月31日为签约、腾空、拆除阶段。

 五、征收补偿安置原则

1.被征收的住宅房屋和沿乌霞路、春谷中路经营用房所有人可以选择产权调换安置，也可选择货币补偿。其它非住宅房（指仓储、工业、办公、农牧生产用房等）原则上实行货币补偿，不予产权调换安置。构筑物和其它附属物一律实行货币补偿。

该地块经营用房指产权证登记为经营（商业）或沿城区主干道实际经营、并根据《南陵县国有土地上房屋改变使用用途认定办法（试行）》（政办〔2016〕27号）规定的程序经县“住改营”认定组认定符合改变用途的房屋。

被征收合法建筑物、附属物按本方案给予补偿安置。违法建筑按南陵县查处违法建设有关规定执行，配合征收工作的，在规定期限内签订征收补偿协议并按期搬迁的，砖混房屋按200元/㎡、砖瓦按140元/㎡标准予以补助，依法强制拆除的房屋一律不予以补助。

2.设定货币安置补助和专项奖励，鼓励被征收人选择货币安置。

3.征收公告发布后，终止房屋出租或转让等。不得扩建、改建原房屋及其它设施，不得改变房屋使用性质。

六、征收补偿安置标准

（一）货币补偿

1.房屋价值补偿：

货币补偿以被征收房屋价值为依据。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。被征收房屋价值是指完全产权的被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

经县征收部门委托，对具有代表性的被征收住宅房屋进行抽样预评估，为被征收房屋补偿价值提供参考，具体如下：

附表1：老农业局周边棚户区改造项目住宅房预评估价格表

                                                      单位：元/㎡

结构	楼层（所在层/总层）	年代
		70年代	80年代	90年代	2000年代
砖木	1/1	4222	4269	4316	4363
	1/2	4296	4343	4390	4437
	2/2	4296	4343	4390	4437
	3/3	4380	4427	4474	4521
	4/4	4361	4408	4455	4502
混合	1/1	4595	4642	4689	4736
	1/2	4644	4691	4738	4785
	2/2	4644	4691	4738	4785
	1-2/2	4728	4775	4822	4869
	1/3	4644	4691	4738	4785
	2/3	4654	4701	4748	4795
	3/3	4644	4691	4738	4785
	1-3/3	4753	4800	4847	4894
	1/4	4686	4733	4780	4827
	2/4	4696	4743	4790	4837
	3/4	4706	4753	4800	4847
	4/4	4686	4733	4780	4827
	1/5	4696	4743	4790	4837
	2/5	4706	4753	4800	4847
	3/5	4726	4773	4820	4867
	4/5	4716	4763	4810	4857
	5/5	4686	4733	4780	4827

在征收公告发布前，该房屋预评估价格经被征收户同意，可以作为签订住宅房征收补偿安置协议的计算依据。

非住宅房（指仓储、工业、办公、农牧生产用房、经营用房等）货币补偿按照分户评估确定的房屋价值予以补偿。        

住宅房屋改变用途的以实际经营并经认定为经营用房的，参照本地块同等位置国有土地上商业用房收益法估价予以补偿。

2.临时安置费（住宅房）

按被征收房屋产权登记面积每月9.00元/㎡一次性支付6个月临时安置费。对被征收房屋面积不足45㎡的被征收人，按45㎡标准发放临时安置费。

3.搬迁费

按被征收房屋的合法面积计算，标准为10.00元/㎡；有重型机械设备的按评估价格计算。

选择货币补偿的，按上述标准支付一次搬迁费。

4.停产停业损失费（非住宅房）

经营、办公用房：以被征收房屋价值（含附属设施及装饰装修费用）的5‰（元/月）确定。

生产、仓储用房：以被征收房屋价值（含附属设施及装饰装修费用）的10‰（元/月）确定。

选择货币补偿的，按上述标准支付4个月。

5.货币补偿补助  

被征收人选择货币补偿的,对被征收人可给予一定补助,补助按被征收房屋的合法建筑面积计算。住宅房货币补偿补助标准不超过被征收房屋价值(含附属设施及装饰装修费用)的15%，非住宅房货币补偿补助标准不超过被征收房屋价值(含附属设施及装饰装修费用)的10%。公房征收不设定补助。

选择产权调换和超过征收期限搬迁以及被依法强制征收的不予补助。

（二）产权调换:

被征收人选择产权调换安置的，依据被征收房屋价值和用于产权调换房屋(安置房)的价值的差价进行结算，同时给予被征收人优惠。被征收房屋价值和用于产权调换房屋(安置房)的价值按房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格计算，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

1.住宅房：

（1）结算标准：

产权调换房屋价格高于被征收房屋价格220.00元/㎡的,等面积部分按220.00元/㎡结算；超面积30㎡以内的按产权调换房屋的预评估价优惠300元/㎡结算；超面积30㎡以上的按预评估价格予以结算。

产权调换房屋价格高于被征收房屋价格220.00元/㎡以下的,据实结算。

经征收部门委托，对产权调换房屋(安置房)开展抽样评估，具体如下：

             安置房预评估价格（秋浦印象安置小区）

房屋性质	房屋结构		房屋楼层	单价（元/m2）
住宅		钢混	1/18	4950
		钢混	2/18	4980
		钢混	3/18	5000
		钢混	4/18	5030
		钢混	5/18	5060
		钢混	6/18	5080
		钢混	7/18	5100
		钢混	8/18	5160
		钢混	9/18	5190
		钢混	10/18	5200
		钢混	11/18	5250
		钢混	12/18	5300
		钢混	13/18	5280
		钢混	14/18	5230
		钢混	15/18	5260
		钢混	16/18	5280
		钢混	17/18	5200
		钢混	18/18	5050

安置房预评估价格（春谷新城安置小区）

房屋性质		房屋结构		房屋楼层			所在楼层				单价（元/m2）
住宅		钢混		1-6/6			1/6				4910
							2/6				4970
							3/6				5010
							4/6				4980
							5/6				4910
							6/6				4890
安置房预评估价格（城北二期安置小区）
房屋性质					房屋结构			房屋楼层		所在楼层		单价（元/m2）
住宅					钢混			1-31/31		1/31		4930
										2/31		4950
										3/31		4970
										4/31		4990
										5/31		5010
										6/31		5030
										7/31		5050
										8/31		5070
										9/31		5090
										10/31		5090
										11/31		5110
										12/31		5110
										13/31		5130
										14/31		5090
										15/31		5150
										16/31		5170
										17/31		5190
										18/31		5110
										19/31		5210
										20/31		5210
										21/31		5230
										22/31		5230
										23/31		5250
										24/31		5110
										25/31		5270
										26/31		5270
										27/31		5290
										28/31		5290
										29/31		5300
										30/31		5280
										31/31		4960
均价：5134
安置房预评估价格（城北二期安置小区）
房屋性质	房屋结构		房屋楼层			所在楼层			单价（元/m2）
住宅	钢混		1-30/30			1/30			4930
						2/30			4950
						3/30			4970
						4/30			4990
						5/30			5010
						6/30			5030
						7/30			5050
						8/30			5070
						9/30			5090
						10/30			5090
						11/30			5110
						12/30			5110
						13/30			5130
						14/30			5090
						15/30			5150
						16/30			5170
						17/30			5190
						18/30			5110
						19/30			5210
						20/30			5210
						21/30			5230
						22/30			5230
						23/30			5250
						24/30			5110
						25/30			5270
						26/30			5270
						27/30			5290
						28/30			5280
						29/30			5260
						30/30			4960
均价：5127

 

（2）安置房地点：秋浦印象、春谷新城、城北二期。

（3）户型及面积：以产权登记部门发证为准。

（4）交付时间：现房即时交付；期房暂定18个月交付。

（5）被征收人选择产权调换的按照签订房屋征收补偿安置协议的先后顺序，依次选定安置房。

2.经营用房：

（1）产权调换原则：

实行“就近地段”以与被征收人房屋最接近的户型和面积安置，采取“一铺一价”。

（2）结算标准：

产权调换经营房屋价格高于被征收经营房屋价格220.00元/㎡的,等面积部分按220.00元/㎡结算，超面积5㎡以内（含5㎡）的部分按产权调换经营房屋预评估价格的90%予以购买，超5㎡以上的部分按预评估价格购买。

产权调换房屋价格低于被征收房屋价格220.00元/㎡的,据实结算。

被征收经营用房超过产权调换经营房面积部分，按本方案货币补偿的方式给予结算。

（3）安置房地点：秋浦印象、春谷新城、城北二期。

（4）根据签订征收补偿安置协议的先后顺序并结合被征收房屋的位置确定安置房选房顺序。

（5）产权调换房屋性质登记、发证与被征收房屋一致。

3.临时安置费（住宅房）

（1）选择现房产权调换的,按每月9.00元/㎡一次性支付4个月临时安置费。

（2）选择期房产权调换，被征收人自行过渡的：①从搬迁之月起过渡期18个月以内(含18个月)的，按每月9.00元/㎡支付临时安置费；②从搬迁之月起过渡期18个月以外24个月以内(含24个月)的，第1月至第18月按每月9.00元/㎡支付临时安置费；第19月至第24月按每月13.50元/㎡支付临时安置费；③从搬迁之月起过渡期24个月以外的，第1月至第18月按每月9.00元/㎡支付临时安置费；第19月至第24月按每月13.50元/㎡支付临时安置费；24个月以外月份按每月18.00元/㎡支付临时安置费，直至产权调换房屋交付。

（3）选择期房产权调换的,产权调换房屋交付后,另按每月9.00元/㎡支付4个月的临时安置费。

（4）对被征收房屋面积不足45㎡的被征收人，按45㎡标准发放临时安置费。

 4.搬迁费

搬迁费按被征收房屋的合法面积计算，标准为：10.00元/㎡。有重型机械设备的被征收房屋搬迁费，可按评估价格计算。

选择现房产权调换的,按上述标准支付一次搬迁费；选择期房产权调换的，按上述标准支付两次搬迁费。

5.停产停业损失费(非住宅房）

经营、办公用房：以被征收房屋价值（含附属设施及装饰装修费用）的5‰（元/月）确定。

生产、仓储用房：以被征收房屋价值（含附属设施及装饰装修费用）的10‰（元/月）确定。

选择产权调换的，停产停业损失费按上述标准，自搬迁之日起发放至产权调换房屋交付后4个月。

（三）奖励

对被征收人自愿达成征收补偿安置协议并按约定交付房屋拆除的给予奖励，以被征收房屋的合法建筑面积计算。

经营用房按被征收房屋合法建筑面积奖励200.00元／㎡；

生产、办公、仓储用房不超过100.00元/㎡；

依法强制征收的不予奖励。

    七、附属物补偿

各类附属设施、装饰、装修、树木、架空层及地下室的补偿由征收实施单位据实丈量登记，并留有相关影像资料，按照《南陵县县城区国有土地上房屋征收补偿标准暂行规定》(南政〔2013〕71号)的标准予以补偿或通过评估确定补偿。阁楼的补偿按《南陵县国有土地上房屋征收阁楼补偿的处理意见》办理。

八、未登记房屋征收补偿

未登记房屋征收补偿按《南陵县国有土地上无证住宅房处置意见（试行）》办理（建〔2011〕161号）。

     九、住房保障

 被征收房屋是被征收人家庭在本县唯一住房，且人均面积小于15㎡或户均小于45㎡的，选择产权调换房屋面积在人均面积15㎡以内或户均45㎡的部分，被征收人可按产权调换房屋价格的90%购买。

符合保障性住房租金补贴条件的被征收人，可申请保障性住房租金补贴。

    十、承租公有住房补偿

1.承租人与被征收人达成房屋解除租赁关系协议的，被征收人可按照房屋补偿标准的20%-40%补助承租人；

2.被征收人与房屋承租人之间对解除房屋租赁关系达不成协议，征收人与被征收人、房屋承租人订立实行产权调换的征收补偿安置协议，产权调换的房屋由原承租人承租，房屋产权仍属被征收人，产权调换的差价款由房屋承租人承担，该款项可在房租中扣除。被征收人应安排产权调换房屋的管理人与房屋承租人重新订立房屋承租协议。

3.征收人应付给承租人搬迁费、临时安置费，附属物按原归属或租赁协议约定给予补偿。

对于承租直管公房和单位自管公房的非住宅，在房屋征收时应解除租赁关系，搬迁费应付给承租人，房屋补偿费付给被征收人，停产停业损失费以双方约定为准，无约定的双方各占二分之一，附属物按原归属或以承租约定分别给予补偿。

租赁房屋补偿以《房屋租赁协议》和房租发票（收据）为结算依据。

十一、签订协议

房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停业停产损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提出诉讼。

十二、作出补偿决定

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请县人民政府按照本征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

十三、法律责任

房屋征收工作人员在房屋征收与补偿工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，将责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

被征收人不得采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作；违反治安处罚法构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十四、其他

因房屋征收工作的特殊性和复杂性，请县老农业局周边棚户区改造项目规划红线范围内对被征收房屋设置抵押的抵押权人（有效抵押期限内）在规定的征收期限内依法向房屋征收部门或征收实施单位主张权利，否则，因房屋征收导致抵押标的物灭失的，房屋征收部门或征收实施单位将不承担法律责任。

十五、附则

本方案由房屋征收部门县住房和城乡建设局（县土地房屋征收管理处）负责解释，由籍山镇人民政府具体实施。