南陵县小王家花园棚户区改造项目国有土地上房屋模拟征收补偿安置方案（征求意见稿）

根据小王家花园棚户区广大居民的意愿，结合我县国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的要求，经县土地房屋征收工作领导组研究，决定对小王家花园棚户区实施模拟征收，现将该项目国有土地上房屋模拟征收补偿方案公布如下：                                                          

一、征收目的   响应群众诉求，改善居住环境。

二、征收范围   东至沿河路、西至自然巷道、南至新建开发楼盘、北至沿街房屋南侧自然巷道（详见规划用地红线图）。

三、征收依据

1.国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》；

2.住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）；

3.《南陵县县城区国有土地上房屋征收补偿标准暂行规定》(南政〔2013〕71号)。

四、小王家花园棚户区改造项目实施条件

因该地块房屋年代已久，绝大多数居民（被征收人）自愿要求征收，为稳妥推进该地块棚户区改造工作，本次征收实行“模拟征收、预签协议，整体搬迁、原址回迁”的方式实施，确保达到三个“95%”:即模拟征收规划用地红线内居民委托陵阳社区居委会书面申请实施征收，当申请征收的居民达到全体居民的95%时，经征收实施单位（籍山镇）请示县土地房屋征收工作领导组同意，实施模拟征收；征收部门(县住建局)拟定《南陵县小王家花园棚户区改造项目国有土地上房屋模拟征收补偿安置方案》，征收实施单位再次征求全体居民（被征收人）意见，同意该方案的被征收人达到全体居民的95%时，启动签约；征收实施单位依据模拟征收补偿安置方案，与被征收人签订附带生效条件的房屋征收补偿安置协议，当签订协议的被征收人达到全体居民的95%时，县政府将模拟征收转为正式征收，按法律程序发布房屋征收决定公告，征收决定公告之日起预签协议生效。协议生效后，被征收人腾空房屋、交征收实施单位拆除，领取房屋征收补偿款，临时安置费自被征收人腾空房屋交付钥匙之日起计算。

五、模拟征收期限

2021年6月1日至2021年10月31日。

    六、补偿方式

征收住宅房的，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择在政府原址新建的小王家花园安置点回迁安置（产权调换）；征收非住宅房的，原则上采取货币补偿。

七、征收补偿

(一)货币补偿：

货币补偿以被征收房屋价值为依据。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。被征收房屋价值是指完全产权的被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

经县征收部门委托，对具有代表性的被征收住宅房屋进行抽样预评估，为被征收房屋补偿价值提供参考，具体如下：

附表1：小王家花园棚户区改造项目住宅房预评估价格表

 单位：元/㎡

在征收公告发布前，经被征收人同意，该房屋预评估价格可以作为签订住宅房征收补偿安置协议的计算依据。

非住宅房（指仓储、工业、办公、农牧生产用房、经营用房等）货币补偿按照分户评估确定的房屋价值予以补偿。        

住宅房屋改变用途的以实际经营并经认定为经营用房的，参照本地块同等位置国有土地上商业用房收益法估价予以补偿。

2.临时安置费（住宅房）

按被征收房屋产权登记面积每月10元/㎡一次性支付6个月临时安置费。对被征收房屋面积不足45㎡的被征收人，按45㎡标准发放临时安置费。

3.搬迁费

按被征收房屋的合法面积计算，标准为10元/㎡；有重型机械设备的按评估价格计算。

选择货币补偿的，按上述标准支付一次搬迁费。

4.停产停业损失费（非住宅房）

经营、办公用房：以被征收房屋价值（含附属设施及装饰装修费用）的5‰（元/月）确定。

生产、仓储用房：以被征收房屋价值（含附属设施及装饰装修费用）的10‰（元/月）确定。

选择货币补偿的，按上述标准支付4个月。

5.货币补偿补助  

被征收人选择货币补偿的,对被征收人可给予一定补助,补助按被征收房屋的合法建筑面积计算。住宅房货币补偿补助标准不超过被征收房屋价值(含附属设施及装饰装修费用)的15%，非住宅房货币补偿补助标准不超过被征收房屋价值(含附属设施及装饰装修费用)的10%。公房征收不设定补助。

选择产权调换和超过征收期限搬迁以及被依法强制征收的不予补助。

（二）产权调换:

被征收人选择产权调换安置的，依据被征收房屋价值和用于产权调换房屋(安置房)的价值的差价进行结算，同时给予被征收人优惠。被征收房屋价值和用于产权调换房屋(安置房)的价值按房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格计算，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

1.产权调换房屋地点：小王家花园安置点（期房）。

2.户型及面积：户型以规划设计为准；面积以产权登记部门发证为准。

3.产权调换房屋结算原则：以被征收房屋合法建筑面积最接近的户型回迁安置，即“靠档回迁”,选择安置房屋的面积大小。

被征收房屋价格与产权调换房屋价格等面积部分按200.00元/㎡结算；超面积部分10㎡以内按模拟征收公告之日为估价时点评估用于产权调换房屋的价格优惠10%结算；超过10㎡面积部分以产权调换房屋市场价格（预评估）结算。被征收房屋的面积多于产权调换房屋的面积放弃安置的，被征收房屋价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定（具体见附表1），预签协议生效后被征收人腾空房屋交房屋征收实施单位拆除时结算付款。

4.被征收人产权调换房屋的选择，按照预签协议的时间先后顺序（签约时间现场公布，并发放选房号码；如同一时点，摇号确定），依次选定。

产权调换房屋各幢各楼层价格以发布模拟征收补偿方案公告之日的市场评估价格（预评估）为各分户单价。

经县征收部门委托，对小王家花园安置房进行预评估，具体如下：

附表2:安置房预评估价格（小王家花园）

 

附表3:安置房预评估价格（小王家花园）

房屋性质	房屋结构	房屋楼层	所在楼层	单价（元/m2）
住宅	钢混	1-6/6	1/6	6430
			2/6	6490
			3/6	6530
			4/6	6500
			5/6	6430
			6/6	6410

 

附表4:安置房预评估价格（小王家花园）

房屋性质	房屋结构	房屋楼层	所在楼层	单价（元/m2）
住宅	钢混	1-3/3	1/3	6810
			2/3	6940
			3/3	6990

 

5.临时安置费（住宅房）

按被征收房屋产权登记面积每月10.00元/㎡计算。

（1）选择期房产权调换，被征收人自行过渡的：①从搬迁之月起过渡期18个月以内(含18个月)的，按每月9.00元/㎡支付临时安置费；②从搬迁之月起过渡期18个月以外24个月以内(含24个月)的，第1月至第18月按每月9.00元/㎡支付临时安置费；第19月至第24月按每月13.50元/㎡支付临时安置费；③从搬迁之月起过渡期24个月以外的，第1月至第18月按每月9.00元/㎡支付临时安置费；第19月至第24月按每月13.50元/㎡支付临时安置费；24个月以外月份按每月18.00元/㎡支付临时安置费，直至产权调换房屋交付。

（2）选择期房产权调换的,产权调换房屋交付后,另按每月9.00元/㎡支付4个月的临时安置费。

（3）对被征收房屋面积不足45㎡的被征收人，按45㎡标准发放临时安置费。

 6.搬迁费

按被征收房屋的合法面积计算，标准为10.00元/㎡；有重型机械设备的按评估价格计算。

选择产权调换的，按上述标准支付两次搬迁费。

7.安置房竣工交付时间

自该项目最后一户被征收房屋腾空并交房屋征收部门拆除之日起，暂定24个月。

八、附属物补偿

各类附属设施、装饰、装修、树木、架空层及地下室的补偿由征收实施单位据实丈量登记，并留有相关影像资料，按照《南陵县县城区国有土地上房屋征收补偿标准暂行规定》(南政〔2013〕71号)的标准予以补偿或通过评估确定补偿。阁楼的补偿按《南陵县国有土地上房屋征收阁楼补偿的处理意见》办理。

九、未登记房屋征收补偿

未登记房屋征收补偿按《南陵县国有土地上无证住宅房处置意见（试行）》（建〔2011〕161号）办理。

十、奖励

对被征收人自愿达成征收补偿安置协议并按约定交付房屋拆除的给予奖励，以被征收房屋的合法建筑面积计算。

住宅房、经营用房奖励标准为按200.00元／㎡；

生产、办公、仓储用房奖励标准为100.00元/㎡；

依法强制征收的不予奖励。

十一、住房保障

被征收房屋是被征收人本户所有家庭成员在本县是唯一住房，且人均面积小于15㎡的，选择产权调换房屋超面积在人均面积15㎡以内的部分，被征收人可按产权调换房屋市场价格的90%购买。

符合保障性住房租金补贴条件的被征收人，可申请保障性住房租金补贴。

    十二、承租公有住房补偿

1.承租人与被征收人达成房屋解除租赁关系协议的，被征收人可按照房屋补偿标准的20%-40%补助承租人；

2.被征收人与房屋承租人之间对解除房屋租赁关系达不成协议，征收人与被征收人、房屋承租人订立实行产权调换的征收补偿安置协议，产权调换的房屋由原承租人承租，房屋产权仍属被征收人，产权调换的差价款由房屋承租人承担，该款项可在房租中扣除。被征收人应安排产权调换房屋的管理人与房屋承租人重新订立房屋承租协议。

3.征收人应付给承租人搬迁费、临时安置费，附属物按原归属或租赁协议约定给予补偿。

对于承租直管公房和单位自管公房的非住宅，在房屋征收时应解除租赁关系，搬迁费应付给承租人，房屋补偿费付给被征收人，停产停业损失费以双方约定为准，无约定的双方各占二分之一，附属物按原归属或以承租约定分别给予补偿。

租赁房屋补偿以《房屋租赁协议》和房租发票（收据）为结算依据。

十三、征收资料完善和房屋拆除

（一）被征收人签订房屋征收补偿协议时，须将《房屋所有权证》、《土地使用权证》等相关权属证书及有关证明文件原件暂交房屋征收部门保管。被征收人证件丢失的需登报挂失，声明作废。

（二）在签订的房屋征收补偿协议生效后15日内，被征收人应当与房屋征收部门办理交房手续；被征收人腾空的房屋须保持原房屋结构完整，设施齐全，不得损坏和拆除门、窗、管、网线及各类用表设施，交清水、电、气、电话、宽带、电视费用，及时办理暂停使用手续。

十四、法律责任

房屋征收工作人员在房屋征收与补偿工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，将责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

被征收人不得采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理条例的，依法给予治安处罚。

十五、其它

因房屋征收工作的特殊性和复杂性，请小王家花园地块棚户区改造项目规划红线范围内对被征收房屋设置抵押的抵押权人（有效抵押期限内）在规定的征收期限内依法向房屋征收部门或征收实施单位主张权利，否则，因房屋征收导致抵押标的物灭失的，房屋征收部门或征收实施单位将不承担法律责任。

十六、附则

本方案由房屋征收部门负责解释，由籍山镇人民政府具体实施。

 

 

 

2021年6月1日