关于《南陵县人民政府办公室印发关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见》的解读

一、制定意义

       目前，我县物业管理行业发展水平总体较低。物业管理工作事关群众安居乐业，事关社会和谐稳定，强化物业管理力度，提升物业管理水平，是城镇化建设不可或缺的重要环节。特别是在此次新冠肺炎疫情防控期间，物业服务企业发挥了不可替代的作用，为社区防疫工作提供了坚实基础。但是，我县物业管理水平总体层次不高，物业服务企业呈现“小散乱”的现象，各项管理制度建设相对滞后，不利于基层治理工作。

　　出台本意见有十分突出的现实需要。一是取消物业服务企业资质核定后的现实需要。在“后资质”时代，强调对物业服务企业的事中事后监管，但仅靠物业管理主管部门缺乏有效抓手，通过各级各部门发挥合力才能实现对物业服务企业的综合管理，才能推动物业管理行业从自发发展阶段向高质量发展阶段转变。二是落实《安徽省物业管理条例》的现实需要。自该条例实施以来，镇、村（社区）等部门落实物业管理职责不够到位，应在全县范围内推动各级各部门落实物业管理职责。

二、工作目标

本意见的主要目标任务为进一步加强和改进我县物业管理工作，明确责任单位，理顺管理体制，完善监管机制，提高物业管理服务水平，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善小区居民生活和居住环境，促进和谐社区建设。

三、创新举措

建立“四位一体”工作制度。建立和完善镇、社区党组织领导下的社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业联动协作、共商事务的“四位一体”物业管理协调运行机制。突出党组织领导带动作用，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，保障物业服务企业正常运营。

建立小区楼幢（栋）长工作制度。在全县所有小区按住宅的单幢或单元设立楼幢或栋长。通过自荐和业主代表推荐的方式，将有责任心、有热情、有公信力和肯讲敢担当的业主推选担任楼幢（栋）长，鼓励党员自荐担任楼幢（栋）长，协助业主委员会和社区（村）开展工作，协调处理矛盾纠纷。

建立物业纠纷调解、投诉信访工作制度。成立县物业管理纠纷人民调解委员会。县人民法院设立物业管理纠纷速裁庭和巡回法庭、镇设立物业管理纠纷调解中心、社区建立物业管理纠纷调解室。各调解机构按职责进行物业管理纠纷调处。对投诉人的网络投诉、电话投诉、来访投诉，制定具体的受理和处理办法，达到解决问题、息诉罢访的最终效果。

建立杆线单位进小区管理制度。供电、供水、燃气、通讯等各专营单位进入小区施工服务，严格按照规划设计要求施工，不得随意破坏道路、绿化等公共设施，不得乱拉线路，保证各专营单位的运行设施设备整洁、规范、有序。

建立住宅小区物业服务考核机制。对县城建成区住宅小 区物业服务进行考核，实行奖惩激励机制，所需资金由县财政予以保障。

落实物业服务企业信用综合评价办法。严格执行物业服 务企业信用信息评价标准和物业服务项目经理信用信息记分标准，按信用信息的组成分类，抓好信用信息征集、信用等级评价、信用等级运用及监督管理工作，努力构建以信用为核心的市场监管体制。

落实前期物业招投标制度。建设单位应当在销售物业前通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，对前期物业管理的内容予以约定。

落实住宅小区综合竣工验收和承接查验制度。认真落实新建住宅小区综合竣工验收制度，各验收部门认真履职。将住宅小区前期物业承接查验纳入房屋交付综合验收管理，承接查验遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。

落实《芜湖市居民住宅小区安全防范设施建设和管理实 施办法》（芜政办〔2021〕5号）。探索建立第三方专业机构定期维护、检测制度；进一步完善高层住宅电梯维保机制；进一步落实物业服务企业对监控、路灯、地下车库、门禁等一般性的设施设备的维保制度；建立高空抛物监控巡查制度，确保各类设施设备正常运行。

规范业主委员会工作制度。规范业主委员会选举、创新业主委员会工作模式。对业主委员会登记造册、公布业主委员会信息、落实必要的业主委员会工作经费、规范公共收益管理。属地镇政府建立小区业主委员会监督考核制度，每年定期考核不少于一次。

推进城区物业管理全覆盖。县城区范围内的商品房住宅小区、征迁安置小区、保障房小区、单位集资楼及分散居住楼等各类生活住宅小区全覆盖。通过公开招投标选聘物业服务企业，全面实施专业化物业服务。对于县城区不具备实施专业化物业管理条件的老旧小区、分散居住楼等居民小区，根据实际情况整合连片围闭后，通过公开招投标选聘物业服务企业，实施专业化物业服务。

探索县级物业管理平台和推行信息化工作机制。探索对各物业小区的物业管理系统联网至县平台，统一进行调度管理。 有效利用物管工作平台和APP物业行业网络平台的运用推广，建立物业服务企业与业主间的无缝对接，不断实现物业管理工作的便捷化和智能化。

四、保障措施

强化组织领导。成立县物业管理工作联席会议领导小组，县政府分管负责人担任领导小组组长，县政府办、文明办、住建局为副组长；各镇、县相关职能部门（单位）为成员，各司其职，齐抓共管。领导小组下设办公室（简称县物业管理联席办），设在县住建局，县住建局局长兼任办公室主任，具体负责全县物业管理服务工作的组织、协调与督查工作。

健全联动机制。进一步理清行业管理与属地管理之间的职责界限，建立更加顺畅的部门联动机制。全县、镇、社区（村）三级物业管理体制，明确县、镇、村各级物业管理职能，建立房管与发改（物价）、公安、环保、城管等多部门联动新机制，形成精细化管理协作合力。

定期调度推进。建立物业联席会议制度、定期调度工作制度、立物业管理综合执法工作制度三项联合，牢牢把握节点，采取县领导现场调研、县物业管理联席会议调度和县物业管理联席办调度三种形式，深入研究解决问题的办法和措施，确保各种矛盾纠纷有序化解。

五、解读机关、解读人及联系方式

解读机关：南陵县住房和城乡建设局+物业科

解读人：秦小宝

政策咨询服务电话：0553-6821250